Wycena nieruchomości

Rynek nieruchomości bywa bardzo zmienny. Cechuje go wiele czynników i warunków w jakich odbywają się transakcje kupna, sprzedaży, dzierżawy i wynajmu nieruchomości. W momencie kiedy dochodzi do wyceny mamy do czynienia z transferem praw do nieruchomości i konieczne staje się ustalenie jej wartości a tym samym ceny jaką kupujący będzie musiał zapłacić.

Wartość powinna być udokumentowana w formie operatu szacunkowego uwzględniającego określone dokumenty. Dokumenty wymagane do operatu szacunkowego są dobierane z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości, czy jest to działka, dom lub mieszkanie. Wiele z nich pozostaje zawsze niezmiennych jak choćby akt notarialny potwierdzający własność danej nieruchomości.

Mając wszelkie potrzebne pisma rzeczoznawca może przystąpić do wyceny. Jest to proces, w którym wykorzystywane są procedury i czynności szacowania konieczne dla prawidłowego ustalenia wartości. Taka wycena obejmuje określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej, oraz wyszczególnienie innych wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Przepisy i zasady jak też wiedza jaką dysponuje rzeczoznawca to elementy niezmienne, natomiast zmienne powinno być podejście do każdej nieruchomości z osobna. Każdy dom, działka czy też lokal użytkowy posiadają indywidualne cechy mające wspływ na metodę wyceny i tym samym na ustalenie wartości. Poszczególne przypadki powinny być analizowane ze względu na ich unikatowość i w odniesieniu do rynku nieruchomości.

W tym celu dokonujący wyceny musi zebrać jak najwięcej informacji o nieruchomości jak też na temat kształtowania się popytu i podaży na rynku. Cała procedura wyceny nieruchomości składa się z podejścia do wyceny, metod wyceny oraz technik szacowania. Jeśli chodzi o podejścia to rozróżnia się: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

Wyboru dokonuje zawsze rzeczoznawca i przeprowadza wycenę wedle określonego podejścia i metod oraz technik do nich przypisanych. Przykładowo podejście porównawcze wykorzystuje takie metody jak: metoda porównywania parami, korygowania ceny średniej i metoda analizy statystycznej. To z jakim metod i podejść skorzysta rzeczoznawca zależne jest od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości. Jest on zobowiązany do dokładnego ich określenia i ujęcia w operacie szacunkowym.